Warum ist zur Vermeidung von Baumängeln die rechtzeitige Einschaltung eines Bausachverständigen so wichtig ?

Gravierende Baumängel können schon in der Bauphase vermieden werden.

Durchschnittlich 24.000 Euro müssen Bauherren zusätzlich aufbringen, wenn sie ihren Hausbau nicht von Beginn an von einem Sachverständigen betreuen lassen. Kosten, die verursachte Baumängel beseitigen sollen, die durch Lässigkeit und mangelnde Baukontrolle entstanden sind.

Viele Bauherren verlassen sich beim schlüsselfertigen Bauen allzu sehr auf ihr Glück. Sie vertrauen auf den Bauleiter statt einen eigenen und unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen. Dabei vergessen sie, dass der Bauleiter im Dienste des Bauunternehmers steht und entsprechend geringes Interesse daran hat, durch regelmäßige Baukontrollen den Bau zu verzögern. So bleiben dann viele kleine Baumängel unentdeckt und offenbaren sich erst nach Jahren. Und dann wird es für den Immobilienbesitzer teuer, denn Bauherrn müssen durchschnittlich 24.000 Euro für die Beseitigung von Baumängeln draufzahlen.

Zu den gravierendsten Baumängeln auf der Baustelle gehört das Problem der „Abdichtung“. Diplom-Ingenieur Winfried Reimann, hat eigentlich auf jeder Baustelle mit diesem Baumangel zu tun. "Oft merke ich das schon bei der Vertragsprüfung: Der Schlüsselfertiganbieter hat gar kein Baugrundgutachten vorgesehen. Ohne Baugrundgutachten kenne ich aber die Bodenverhältnisse nicht, und die sind entscheidend für die Planung und technische Ausführung des Kellers, also dafür, wie ich den Keller gegen Feuchtigkeit, vielleicht sogar drückendes Grundwasser schütze." Fehlt das Bodengutachten, empfiehlt der Bausachverständige seinen Bauherren, es auf eigene Rechnung machen zu lassen. Es kostet im Schnitt 1.000 Euro.

Wie ein Bauwerk, speziell Keller, Flachdach und Balkone, abgedichtet werden muss, das definiert die DIN 18195 "Bauwerksabdichtungen". "Dabei gilt stets der alte Grundsatz: Abdichtung immer auf Rohbauebene. Das heißt, die heute gebräuchliche kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung muss direkt aufs Mauerwerk", erläutert Winfried Reimann. "Werde ich zu spät an eine Baustelle gerufen, finde ich oft die Perimeterdämmung auf den Steinen und die Beschichtung außen drauf. Das ist technisch völlig verkehrt und muss natürlich korrigiert werden."

Der Sachverständige beobachtet weitere Probleme: "Technisch korrekt wird die Bodenplatte mit einer Schweißbahn abgedeckt. Darauf kommen dann die Installation und schließlich der schwimmende Estrich. Auf vielen Baustellen liegt die Schweißbahn monatelang offen. Jeder läuft drüber, lässt Nägel und Schrauben fallen, sie sich festtreten. So entstehen Risse und Löcher. Die werden aber oft nicht entdeckt, weil niemand mehr zum Schluss die Folie säubert und prüft. Das muss aber gemacht werden!"

Hauskauf ohne Risiko, der Bausachverständige prüft vor dem Kauf

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Baugutachters, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten für das Baugutachten (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen.

Vor allem aber soll das Wertgutachten vor verdeckten Baumängeln schützen. Die können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen.

Einzige Ausnahme: Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel oder täuscht er den Käufer sogar arglistig, kann er sich auf den Ausschluss der Mängelhaftung nicht berufen. Dann kann er nach der Entdeckung des Mangels noch für drei Jahre haftbar gemacht werden, bevor der Anspruch verjährt – allerdings maximal für zehn Jahre nach Übergang der Immobilie. Kommt es aufgrund verschwiegener Mängel zu Gesundheitsschäden bei den neuen Bewohnern – etwa durch Schadstoffe auf dem Grundstück oder in verwendeten Baumaterialien -, haftet der Verk￤ufer sogar bis zu 30 Jahre lang.

Der Nachweis, dass der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat, ist allerdings schwierig und häufig mit weiterem Aufwand und Kosten verbunden. Auch hier hilft ein Sachverständiger. Er kann am ehesten beurteilen, ob der Mangel – etwa ein feuchter Keller – schon vor dem Verkauf bestanden haben muss. Über Handwerker und eventuell vorhandene Handwerkerrechnungen lässt sich dann unter Umständen belegen, dass der Verkäufer von dem beanstandeten Baumangel schon vor dem Verkauf Kenntnis hatte. Auch die Informationen von Nachbarn können hilfreich sein, weil sie etwa Kenntnis von einem alten Wasserschaden haben, der in der Folge zu neuen Schäden führte, weil er nicht fachgerecht behoben wurde. Immobilienkäufer sollten daher immer nach vorhandenen Handwerkerrechnungen fragen und sich diese aushändigen lassen oder Kopien davon verlangen.

In der Praxis ist die Haftung für verdeckte Baumängel bei Gebrauchtimmobilien allerdings die Ausnahme. Baugutachter Reimann ist in seiner eigenen Tätigkeit als Sachverständiger noch kein solcher Fall begegnet. „Die Durchsetzung der Mängelhaftung ist nur bei sehr schlüssiger Beweislage möglich. Wenn wir als Sachverständige erst nach dem Hauskauf wegen möglicher Baumängel hinzugezogen werden, geht es selten um die Haftung, sondern eher um eine Einschätzung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen und -kosten“, so Reimann.

Wer mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie liebäugelt, hat also im Wesentlichen zwei Chancen auf einen Hauskauf ohne Reue: Entweder rechtzeitig einen Gutachter einschalten und so böse Überraschungen vermeiden oder ausreichend finanziellen Spielraum für aufwändige Sanierungsarbeiten einplanen. Ansonsten gilt: Im Zweifel lieber die Finger vom Kauf lassen – auch wenn es schwerfällt.

Immobilienkauf: Vorsicht vor unseriösen Firmen

Sachverständigen zum Immobilienkauf dazu ziehen

Bausachverständige achten bei der Vertragskontrolle auf wichtige technische und rechtliche Aspekte. Sie prüfen, ob das Hausangebot komplett ist und die geplante Immobilie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Sie prüfen die Pläne, die Energieberechnungen und natürlich den Zahlungsplan sowie weitere vertragliche Regelungen. Diese detaillierte Prüfung ist nur möglich, wenn alle dafür nötigen Unterlagen vorliegen. Ist das nicht der Fall, raten sie dem angehenden Bauherrn, die fehlenden Unterlagen beim Schlüsselfertiganbieter nachzufordern.

Weigert sich die Firma allerdings und zeigt nur wenig Entgegenkommen, ist Zurückhaltung geboten. "Wenn schon die ersten Kontakte so unerfreulich sind, dann wirft das kein gutes Licht auf die Firma. Erfahrungsgemäß wird die Kommunikation nach Vertragsabschluss dann noch schlechter. Solche Baustellen machen in der Regel technisch später deutlich öfter Ärger, als Baustellen, bei denen die Firma von Beginn an offen und seriös mit dem Bauherrn umgeht."

Immobilienkauf: Die richtige Baufirma finden

"Wer trotz Aufforderung dem Käufer die Pläne für ein Haus nicht in zur Beurteilung ausreichender Qualität vorlegt, wer auf einem Zahlungsplan mit unrealistischen Vorauszahlungen besteht, wer vernünftige Vertragsänderungen nicht einmal diskutiert und gerechtfertigte Sicherheiten kategorisch ablehnt, der hat vor allem seine eigenen Interessen im Blick. Bauherren sollten mit solchen Firmen keine Verträge abschließen."

Ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl einer Firma ist auch die Solidität. "Angehende Bauherren sollten sich unbedingt informieren, mit wem sie da bauen wollen. Dabei ist eine Bonitäts-Auskunft nur ein Teil der Prüfaufgaben, die erledigt werden müssen. Viel wichtiger ist die Frage nach Referenzen und dem guten Ruf der Firma. Ein KO - Kriterium ist eigentlich immer, wenn die Firma dem Bauherrn und seinen eigenen Sachverständigen den Zutritt zur Baustelle verwehrt. Da ist die Frage erlaubt: Was hat die Firma zu verbergen?"

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